老旧小区保安服务合同范本 第1篇

兴庆区、金凤区、西夏区人民政府，市直各相关部门，各物业服务企业：

根据市委、市政府《银川市整改创建全国文明城市有效提高老旧小区无物业小区管理服务水平工作方案》精神，为进一步提高老旧小区居民居住条件和生活环境，切实推进我市全国文明城市创建工作，结合我市实际情况，制定如下实施意见：

一、指导思想

以^v^新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，按照政府引导、居民参与、市场为主的原则，加快推进银川市老旧小区物业管理市场化进程，提高业主树立有偿服务理念，努力建设“绿色高端和谐宜居”美丽新银川。

二、任务目标

分年度对银川市老旧小区实施综合改造，加大对小区基础设施建设投入力度，履行属地管理责任，优化市场引入机制，实行绩效考核以奖代补扶持。完善老旧小区物业管理长效机制，进一步提升全市老旧小区物业管理服务水平，实现老旧小区物业管理常态化、长效化。

三、实施范围

银川市三区行政区域内建成于2000年1月1日前，环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全，连续三年以上未有物业服务企业进驻服务，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。辖区物业管理部门应精准摸底，列出老旧小区清单，结合小区规模、业主意愿、设施情况逐一分析，指导各街道社区制定施策方案。

四、服务标准

根据每个小区配套设施、居民需求、业主意愿，参照《老旧小区物业服务考核细则》的标准，在街道社区指导之下，由物业公司和小区业主共同协商，在物业服务合同中约定。

五、管理模式

（一）分类施策引入物业公司服务管理

1、针对老旧小区相对封闭独立、配套设施较为完善，具有一定建筑规模、已实施综合整治的小区（零、散、小的老旧小区，可采取集中“打包”方式），由所在街道牵头、辖区物业管理部门配合，按照有关程序，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施专业化物业管理服务；针对中央、自治区和银川市国有企业家属院实施“三供一业”改造的，根据“三供一业”国企家属院改制的有关规定，由自治区、银川市“三供一业”承接平台选聘的物业服务企业向小区提供物业服务，过渡期按照服务合同约定，一般不超过5年，过渡期满前90天，在街道社区指导下，由物业公司和小区业主共同协商是否继续续约服务。

2、对于老旧小区基础设施配套不足，基础条件较差的小区。本着“先易后难、统筹兼顾、试点推进、以点带面”的原则，辖区政府要选择基础条件较好的街道或社区开展试点工作，择优选定我市信用等级较高、“十强十优”、综合实力较强的物业企业，与街道办事处或社区签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务”模式，先向小区配套保安、保洁、保绿、保亮、环卫设施、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务，通过积极争取国家和自治区政策资金扶持、鼓励社会资本投入、居民自筹等拓宽资金筹措渠道，根据小区实际，由物业公司作为发包方配合街道和社区进行整治改造，改造后提供准物业服务管理。各辖区可根据实际，也可以采取先进行整治改造，后引入物业公司管理。对暂时无法引入物业公司管理服务的，由小区所在的街道办事处或社区居委会暂时实行基本物业管理（保洁、保绿、保亮）。

3、对于零散无人管理的楼栋，自治管理不到位或物业公司弃管的老旧小区，辖区应当尽快组建国有物业公司解决无人管理问题。

六、优惠政策扶持

1、政府投入。辖区政府根据实际需求和财政能力，统筹安排一定资金，用于老旧小区基础设施改造，逐年加大老旧小区改造力度。市政府依据实际，制定配套奖补政策，以奖代补支持辖区改造工作。

2、财政奖补。市、辖区将对老旧小区引入物业管理情况进行考核，依据考核结果拨付奖励资金。市财政按照辖区拨付奖励资金情况1:1进行配比。原则上考核奖励资金标准为市、辖区财政元/㎡·月，两级财政共计补贴元/㎡·月，补贴时间为三年（2019年7月1日至2021年7月1日）。以服务面积和当年实际服务时间为基准，按月计算实施奖补，服务时间不足半月部分的不予计算，超过半月不足一个月的按照50%计算。

3、激励政策。

一是规模经营激励。以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家物业企业接管，签订《物业服务合同》，签订期限为2-3年，使其通过规模化经营降低成本。

二是服务经营激励。将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。在老旧小区改造、引入社会资本参与老旧小区服务时，鼓励建设物业服务配套用房。

三是优惠经营激励。对自愿接管老旧小区的物业企业，每接管建筑面积1万平方米的，给与物业信用计分5分；对于自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的物业企业，在今后参与政府类工程物业项目投标时其评标总分自动上浮10%；对于自愿接管老旧小区建筑面积50万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的物业企业，给予年度减免税费1%的优惠政策。自2019起，对自愿接管老旧小区提供准物业服务的，将作为企业评先选优、享受政府各项优惠政策的必要条件。

四是简化手续办理。对于自愿接管老旧小区提供准物业服务的企业，各相关部门应当建立“绿色通道”，简化手续办理流程，容缺办理合同备案、信用备案等手续。对承接老旧小区提供物业服务的企业一并纳入银川市物业行业信用体系监管。

七、资金使用程序

老旧小区物业管理奖补资金使用按照考核、申报、公示、拨付、反馈的程序进行核定。

1.考核。详见《银川市老旧小区物业服务考核办法》（附件1）。

2.申报。关于老旧小区物业管理费用奖补，由老旧小区所在辖区的街道依据考核结果填写《老旧小区物业管理财政奖补资金申报表》（详见附件3），每半年（如次月5日内）向辖区物业主管部门进行申报。

老旧小区保安服务合同范本 第2篇

基本案情

某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

要点提示

案例五

老旧小区保安服务合同范本 第3篇

基本案情

业主何某主张某物业管理中心未能尽到驱赶小区的流浪狗的责任和义务，致使其使用的小轿车被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，遂起诉某物业管理中心要求赔偿修车费用。诉讼中，何某认可其车辆停放在小区非停车位处。双方均认可没有签订物业服务合同，某物业管理中心尚未收取物业费和车辆管理费。

裁判结果

法院生效判决认为，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管理中心应尽的一般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的诉讼请求。

要点提示

物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。

案例三

老旧小区保安服务合同范本 第4篇

基本案情

某小区业主委员会（甲方）与某物业管理公司（乙方）签订《物业委托合同》，合同约定委托管理期限3年，合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务人，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务人时止。

某物业管理公司起诉业主张某交纳物业费。张某认为业委会与某物业管理公司签订的物业委托合同到期后，未及时选聘新的物业公司，不能够视为自动续约，故其拒绝交纳合同期满后的物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。

要点提示

案例九

老旧小区保安服务合同范本 第5篇

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

老旧小区保安服务合同范本 第6篇

基本案情

某物业管理公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某以某物业管理公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏为由拒交物业费。

诉讼中法院查明，某物业管理公司接管小区之初，小区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估。《物业项目交接查验评估报告》结论为：小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。鉴定报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失，地灯、路灯锈蚀，楼道瓷砖脱落，园区路面破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防设施老化、地下水管漏水等问题。

裁判结果

法院生效判决认为，苏某称某物业管理公司在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区业委会委托的第三方评估监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在某物业管理公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。某物业管理公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是，基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，法院不予支持。

要点提示

案例七